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海口將對二手房交易資金實施第三方監管 現征求意見

  2019年11月07日 10:32
  來源:南國都市報

中介卷走購房款 簽完合同漲價……二手房交易亂象頻出 防鬧糾紛

海口將對二手房交易資金實施第三方監管 現征求意見 房款監管

由指定銀行設立監管資金專戶 放存銀行

二手房買賣 房款存入監管賬戶

交易完成 房款由銀行劃轉 監管期間 不計利息不收手續費

近年來,二手房交易過程中常常出現糾紛問題,擾亂市場的正常秩序。其中,既有房地產經紀機構及經紀人員未能誠信經營導致買賣雙方利益受損,也有買賣雙方自行交易產生矛盾糾紛。

如何化解二手房交易風險,確保交易雙方合法權益?日前,海口市住建局制定《海口市二手房屋交易資金監管服務管理辦法》(以下簡稱“辦法”),并向社會公眾征求意見及建議。

海口市住建局市場科相關負責人表示,《辦法》的制定將從制度方面維護房地產交易秩序,規范二手房屋交易資金監督管理,保障資金安全,維護交易雙方合法權益。

南國都市報記者 黨朝峰

坑太多!

那些“錢”途不明的二手房交易

據業內人士介紹,近兩年,海口市每年的二手房交易量在一萬套左右,其中的確存在一些擾亂二手房市場的行為,給買賣雙方帶來利益損害。

案例一

拿房產證復印件“賣”房 中介人員詐騙21.7萬

潘某到梁某某所任職的房產經紀公司欲購房,梁某某向潘某提供瓊山區鳳翔東路某公寓501房的房產證復印件。其后,梁某某在沒有得到該房所有人的授權下,代替房主與潘某簽訂《房地產買賣契約》,并收取首付款14.5萬元。后來,梁某某對潘某稱不能交付501房,如果其愿意購買該公寓703房,需再付4萬元首付款……梁某某未將此事告知房主,將錢款用于償還高利貸。梁某某因詐騙兩人共21.7萬元獲刑4年,并處罰金4000元。

案例二

房子沒買成 中介毀約拒退意向金

2016年,顏先生向海南某房地產營銷策劃有限公司交了1萬元意向金,準備購買鳳翔東路天上人間一套二手房。雙方簽訂協議,約定如果雙方價格談不攏,那么中介退還意向金。后來雙方價格未談攏,顏先生決定不買了,但是中介卻拒絕退還意向金。顏先生向該房產中介公司討說法,被一負責人抓住衣領一把推到門外。顏先生無奈之下投訴至工商部門進行協調。

案例三

中介為賺差價偽造虛假認購書

海口市民張先生在某房地產公司經紀人鄧某帶領下,實地查看了房源后,表達了購買意愿。

該公司業務經理王某要求張先生先支付2萬元保證金,并簽訂房屋認購協議,約定由中介去與房主協商房屋購買事宜,房價為125萬元。

后來,張先生發現該房無法享受契稅優惠,與中介提供信息不符。張先生遂要求退還保證金,但王某以保證金已給房主為由,要求張先生去找房主退還。

“沒想到中介與房主協商的房價比與我協議的價格低了6.7萬元,除了賺取3萬多元中介費,他們還要多賺差價。更讓我氣憤的是,為了多賺錢,中介竟然在房屋認購書上偽造我的簽名和手印。”張先生說。

經查,王某以中介公司名義與張先生簽訂《認購確認書》,確認張先生以125萬元購買該房屋。之后,王某向房主陳某提供偽造的虛假《認購確認書》,偽造該房屋銷售價格為118.3萬元。經再與陳某溝通后,王某又提出將該房屋以120萬元出售給張先生。

省住建廳責令該中介公司改正違法行為,并記入信用檔案,對該公司罰款3萬元。該中介公司退還張先生保證金。

案例四

交完定金,房子卻賣給了別人

海口市民黃先生準備在昌茂花園購買一套二手房。在網上看到海南一房地產經紀有限公司發布的房源信息后,他便跟著中介去看房。之后,黃先生與中介公司簽訂了《定金代收協議》,并交付定金。讓黃先生沒想到的是,房子卻被別人買走了。

“中介公司解釋稱,在我交定金之前,房東就與他人交易了。”黃先生說,中介公司表示雙方簽訂的協議就“不算數”了,承諾退還定金。

事后,黃先生聯系上原房主,對方的說法讓他大吃一驚。“對方告訴我,房子是在我交了定金之后才賣掉的,而且他也沒有委托這家中介賣房。”

案例五

簽完合同后中介變卦稱要漲價

家住海口的高女士與中介簽訂購房服務合同并交了1萬元定金,約定高女士以85萬元購買瓊山文莊路一套二手房。3天后,中介人員陳某告知高女士該房子要漲價18萬元。“明明說好85萬元,怎么又突然變卦?”高女士投訴至相關部門,但得到答復是,因中介出具的合同約定無法追責,購買方很難維權。該中介稱,房屋突然漲價是業主臨時提出的,雙方簽訂的合同約定,賣房業主在未收定金的情況下可以拒絕交易,公司不負違約責任。對此,高女士質疑中介方臨時變卦,屬不誠信行為,于是向相關部門投訴。

請亮見!

《海口市二手房屋交易資金監管服務管理辦法》公開征求意見

《辦法》現向社會公眾征求意見及建議。2019年11月16日前,公眾可通過電子郵件(chensiying1@haikou.gov.cn)提交意見。如有提出意見或建議的社會公眾,請留下您的姓名和聯系方式,以便進一步聯系。

適用范圍

海口城區取得房產證的 自然人進行二手房交易

《辦法》規定,凡坐落在海口市城區(含高新區、保稅區、桂林洋等)國有土地上已取得房屋權屬證書的自然人進行二手房交易時,其交易資金的監督管理適用本辦法。

《辦法》所稱二手房屋交易資金是指二手房屋所有權人與買受人簽訂的海口市二手房買賣合同中約定的總價款(含購房貸款、預付定金、履約保證金等相關款項)。

《辦法》所稱資金監管是指在二手房屋交易過程中,買賣雙方簽訂合同約定買方應支付給賣方的全部房價款,通過指定銀行監管專戶劃轉資金的管理行為。交易資金在監管期間,不計利息,不收手續費。

交易雙方為直系親屬 等情形不納入監管

法院協助執行的、拍賣的、交易雙方為直系親屬關系的二手房屋產權轉讓登記可自行交付房價款,不納入交易資金監管。

監管制度

監管資金,簽訂電子合同

海口市住建局委托市房屋交易與產權管理中心,由市房屋交易與產權管理中心根據實際工作情況指定不少于兩家商業銀行設立二手房屋交易監管資金專戶,對交易資金進行管理,并指定有擔保資質的企業提供擔保監管。

海口市城區(含高新區、保稅區、桂林洋等)二手房屋交易必須通過二手房屋交易管理信息系統簽訂電子合同。

建立二手房屋交易資金網上監管制度,并實行二手房交易資金監管系統、房屋產權產籍管理系統、商業銀行和擔保機構網絡系統聯網。

網上簽約

房產中介接受委托辦理的網上簽訂合同

房地產經紀機構及經紀人員(俗稱“房產中介”)應經房產主管部門登記備案并獲得操作授權,房地產經紀人員從事二手房網上交易的,應取得房地產經紀從業資格。

房地產經紀機構接受二手房買賣雙方委托,應通過二手房網上交易系統與委托人簽訂《海口市二手房買賣合同》和《二手房轉移登記委托書》,并將電子文本傳送至海口市住建局信息管理系統。

如委托人與經紀機構協商一致要求變更或解除委托合同的,由房地產經紀機構通過二手房網上交易系統變更或撤銷二手房交易委托信息。

雙方當事人對二手房屋買賣協商一致后,房地產經紀機構應為其提供簽訂《海口市二手房買賣合同》的網上操作服務。

買賣合同經雙方當事人確認后,由房地產經紀機構通過二手房網上交易系統,將合同文本、買賣雙方的信息傳送至海口市住建局信息管理系統,并在約定的期限內向海口市不動產登記機構申請辦理房屋產權轉移登記手續。

雙方當事人與房地產經紀機構協商一致,要求變更或解除買賣合同的,應持變更或解除合同的書面協議和其他規定材料,通過海口市住建局信息管理系統變更或撤銷海口市二手房買賣合同的信息。

買賣雙方自行達成交易的在自助交易窗口辦理

產權人和購房者自行達成二手房屋買賣交易的,在自助交易窗口通過二手房網上交易系統簽訂二手房買賣電子合同,并傳送交易信息至海口市住建局信息管理系統。

資金監管

買賣雙方應在指定監管銀行開戶 用于劃轉房價款

二手房屋買賣雙方應當在指定的商業銀行開立個人結算賬戶,用于劃轉房價款。以代理人名義收取房價款的,應當提供經公證的授權委托書。

監管銀行收取買受人繳存的房價款后,應出具到賬憑證,并將電子信息傳至二手房屋交易資金監管網絡系統。

買受人需辦理貸款的,應當委托經海口市房屋交易與產權管理中心認可的房屋交易擔保機構將貸款資金劃轉至監管賬戶。

買受人以一次性付款方式支付房價款的,不動產登記機構應當在核準登記的同時將信息傳至資金監管系統;買受人以貸款方式支付房價款的,不動產登記機構應當在收到監管房價款全額到賬信息后,辦理完成登記,同時將核準登記信息傳至監管系統;監管銀行應當在收到信息后的2個工作日內,將監管房價款劃轉至出賣人指定的收款賬戶中。

賬戶管理

惡意拖延或拒絕支付交易資金的將強制撥付

交易結算資金的存儲和劃轉均應通過監管銀行的交易結算資金專用賬戶進行,房地產經紀機構、房屋交易與產權管理中心和房地產經紀人不得通過其他銀行結算賬戶代收代付交易資金。

交易完成后,房產買方將資金存入或轉入客戶交易結算資金專用存款賬戶,并通過轉賬的方式劃入房產賣方的個人銀行結算賬戶;交易未達成時,通過轉賬方式的,劃入房產買方的指定賬戶,以現金存入的,轉入房產買方指定的個人銀行結算賬戶。

房地產經紀機構或房屋交易擔保機構違反買賣雙方當事人簽訂的《海口市二手房買賣合同》約定,惡意拖延或拒絕支付交易資金的,海口市住建局有權按照有關規定強制撥付交易資金。

觀點——

監管賬戶有利降低交易風險

海南省房地產中介行業協會常務理事鄧先生介紹,目前國內多地已推出二手房屋交易監管系統。海口則剛剛制定監管辦法,對未來本地二手房交易市場來說,雖然來得晚,但是一件好事。

“二手房交易過程中涉及買賣雙方、中介機構、住建、不動產、稅務等多個部門,因市場中介機構素質參差不齊,總有一些投機倒把、擾亂市場的行為存在。實行監管辦法,將有利于降低交易風險,維護各方利益,確保房地產市場秩序穩定。”鄧先生介紹道。

希望交易流程和手續更簡化

海南鏈家旅居房地產經紀有限公司負責人于先生認為,“二手房交易監管系統是交易更規范的一種進步。”于先生表示,海口有一部分房主在島外,在辦理交易過程中,需要從島外趕來,因此希望交易時間能夠更快更省事。他建議新系統的辦事流程和手續,盡可能簡化。

責任編輯:梁秋楓
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